新築当時から一度もリフォームをしていない古い一戸建て、何社かに見積りを依頼した際に
室内に洗濯置き場がない、洗面台スペースが狭く階段前にあり使いずらい、お風呂が古い在来工法のタイル、キッチンが古く換気扇の位置も逆、
特に１階の水回りが設備自体の老朽化もそうですが、位置や生活動線がよくありません。業者さんに提案されたのは、
１階奥の洋室にキッチンを移動し大きなリビングとして、お風呂はユニットバスへやり替え、お風呂横に脱衣所と洗面台、室内洗濯パンを設置する給排水の移動大掛かりなリノベーションでした。
２階奥の部屋も和室から洋室へ変更となります。
特に１階が生活しやすい間取りとなり、室内洗濯パンやユニットバスなど今の主流な設備へと変更できます。
ただ、
ただただ、ただ 見積金額は予想の範囲ないでしたが、約280万円でした。。。。
この物件の立地条件は、閑静な住宅で周辺環境は良いのですが、最寄り駅から徒歩20分以上かかり立地条件はよくありませんし、地域的にリノベーションをして室内をきれいにしても家賃の上昇は見込みずらいと思います。
都市部の便利な場所だと、室内がすべて新品のリノベーションだと相場家賃より高くても入居者さんを確保できますが、こちらの立地だと厳しいと判断しています。
仮に家賃月額５万円 年間60万 だった場合、リノベーション費用を回収するだけで５年弱かかってしまい、なんのためのリフォームかわかりません。これなら売却した方がいいと思いました。
リノベーションは断念し、既存の間取りを維持しキッチンの交換など設備を変えることで、リフォーム費用をできるだけ節約できる内容を考えなくてはいけません。
外観と玄関は、大きく成長した木を含め３本とも伐採します。道路とお隣さん敷地に枝と葉っぱがはみ出ていますのでスッキリさせるために切ります。
玄関扉は、２階ベランダからの水漏れで腐食で鉄板がはがれており、本当は玄関扉を新品へ交換したいのですが、サイズが既製品ではないため、特注でつくらないといけないそうで扉だけで10万では足りないとのことだったので、はがれた鉄板は貼り換え塗装することにしました。
トイレは、そのまま使えそうだったので壁と天井は塗装し、床はクッションフロアを貼り換え便器本体は交換せず
お風呂は浴槽の交換と床のタイルをパネルに変更、壁と天井は塗装しタイルはクリーニング
キッチンは、上部の変なスペースと棚を解体し換気扇を左からコンロ上の右へ移動しキッチンすべてを交換します。
洗面台は狭いので既存の洗面ボールは残し、上部の鏡と棚を撤去し、鏡部分だけ新しく取り付けることにしました。
１階奥の洋室は、元和室の名残りの障子を撤去し、塗り壁を下地を貼りクロスへと変えリビングへと変更します。
２階手前は、壁天井をクロスへ貼り換え床はじゅうたんからクッションフロアへ張り替えます。収納タンスは解体します。奥の和室は最初は畳の交換をして和室のままにしようと思ったのですが、１階も２階もクロスや床を張り替えるための下地のやり替えを全面的にするため、畳を変える費用と同じぐらいの金額で洋室に変更できるということで、和室から洋室へ変更することにしました。
できるだけ、使えそうな既存部分を利用して費用を節約したリフォーム内容ですが、壁や天井などはすべて下地を取り付けるや電気配線のやり替え、ブレーカー新設などなど
物件が古いこともあり細かい部分の変更が多く、130万円ちょいの見積りとなりました。
不思議なもので最初の見積りが280万円のリノベーションだったため、安く感じますが決して安い金額ではありませんが、売却するより費用をかけてリフォームして収益を続けたほうがいいと判断し、リフォームをお願いすることにしました。
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